Située à moins de 15 min de Rouen, à l'est, Saint-Aubin-Epinay est un village rural. L’urbanisation de la commune, qui se compose de deux hameaux, s’organise autour de la route de Lyons (RD42 avec 3 000 véhicules/jours en 2020), axe principal de la vallée. Comptant 1 028 habitants en 2018, sa démographie connaît une croissance continue due à un solde naturel positif (depuis 1968). Il s’agit d’une commune à vocation résidentielle, avec peu d’emplois. Son centre-bourg est regroupé autour de l’église, du groupe scolaire et de la mairie. Le PLUi prévoit un renforcement de la centralité avec une zone d’urbanisation future à vocation d’habitat délimitée à l’est de la RD42. Le site d’étude est l’unique commerce du centre-bourg. Actuellement en vente, la commune souhaite le réhabiliter en un point commercial source d’attractivité (épicerie fine, café, brasserie, vente de produits locaux, etc.).